Дача под сдачу: как подготовить и выгодно сдать дом в аренду

По словам специалистов, основные требования к загородной недвижимости не меняются вот уже несколько лет: подешевле и поближе к Москве. Чаще всего люди ищут простые дачные домики стоимостью до 100 тысяч рублей в месяц. Однако и предложений в этом секторе рынка больше всего. Поэтому, чтобы привлечь арендаторов, нужно показать недвижимость в выгодном свете: позаботиться о наличии коммуникаций, привести в порядок участок, всё красиво сфотографировать и сопроводить грамотным описанием. Как отмечают риелторы, шансы сдать дом без удобств тоже есть. Но отсутствие канализации и перебои с электричеством придётся компенсировать низкой ценой.

1. Проверьте коммуникации

Если вы рассчитываете сдать дом в аренду более чем за 50 тысяч рублей в месяц — придётся позаботиться о канализации и горячей воде. Прокладку труб, рытьё колодца и установку септика едва ли удастся сделать дешевле чем за 500 000 рублей. Зато и спрос на дом с уютным и тёплым туалетом внутри будет значительно выше. Кроме того, по мнению экспертов, не стоит экономить на хорошей сантехнике и кранах. Во-первых, это долгосрочное вложение — качественный смеситель или душевая лейка медленнее изнашиваются. Во-вторых, уютный душ без ржавых подтёков — небольшая деталь, за которую арендаторы готовы заплатить более высокую цену.

Если водные коммуникации уже подведены, нужно оценить их состояние. Чем больше внимания вы уделите возможным проблемам, тем меньше вероятность, что арендаторы будут вас беспокоить или вообще съедут в середине сезона. Мастер по ремонту сантехники Владимир Ефимов советует обратить внимание на несколько моментов:

• Давление в гидроаккумуляторе — от него зависит напор воды. Слишком высокие или низкие показатели, а также резкие скачки могут привести к порче оборудования и даже разрывам труб. Обычно у реле давления выставлены заводские установки. Если вы их не меняли, показатель давления включения должен быть 1,5–1,8 бар, а давления выключения — 2,5–3, максимум 5 бар. Проверять давление нужно на выключенном гидробаке. Если за зиму показатели упали — можно подкачать давление с помощью обычного автомобильного насоса.
• Счётчики — стекло не должно запотевать, под ним не должна скапливаться вода. Если в счётчике появился конденсат, его придётся отремонтировать или заменить.
• Стыки труб и смесители не должны пропускать воду, ведь даже небольшая протечка может перерасти в настоящий потоп.

Второй важный пункт — электричество. Вечер на веранде при свечах — это, конечно, настоящая романтика. Но вот отсутствие возможности вскипятить воду или отправить рабочее письмо едва ли порадует ваших арендаторов. Поэтому специалист по электрике Виталий Умрихин рекомендует проверить общее состояние электропроводки и осмотреть провода, выключатели, розетки и автоматы — на них не должно быть следов подгораний. Можно сделать это самому, но лучше пригласить мастера: он не только найдёт поломку, но и заменит повреждённые участки сети и детали. Пункт, про который часто забывают: перегоревшие или старые лампочки. Их обязательно нужно заменить и обновить. Например, вместо обычных ламп накаливания поставить светодиоды, которые экономят электроэнергию.

Последний, но не по значимости, тип коммуникаций — интернет. Риелтор Дмитрий Ракута подчёркивает, что сейчас один из главных запросов к хорошему дачному дому — стабильная связь. Многие арендаторы продолжают работать на удалёнке, а значит, высокая скорость и отсутствие разрывов напрямую будут влиять на готовность не только снять ваш дом, но и заплатить за аренду большую стоимость.

2. Освежите отделку

По мнению риелторов, вкладываться в капитальный ремонт дома под аренду невыгодно. Но даже если слегка освежить отделку, можно поднять стоимость на несколько тысяч.

Мастер по ремонту Василий Карабчук советует проверить:

• состояние пола: паркет не должен скрипеть, ламинат — расходиться, линолеум — пузыриться и загибаться по углам, плинтус — отходить от стены;
• окна и двери: на рамах и коробке не должно быть трещин, между стёклами — конденсата; уголки, наличники и доборы должны плотно прилегать к откосам;
• экраны на батареях: если их нет — установить, если есть — снять, протереть от пыли.

Если кроме мелкого ремонта вы готовы ещё и на косметический, риелторы советуют потратить силы и средства на стены и полы. Для стен лучше выбрать обои под покраску: с ними легко будет обновить интерьер для новых жильцов. А на пол постелить линолеум или ламинат светлого цвета с текстурой под дерево — она хорошо скрывает трещины, царапины и другие мелкие дефекты.

Анна Владимирова дизайнер

5,0 19

Открыть анкету

«Если вы боитесь ошибиться с дизайном, покрасьте все комнаты в один нейтральный цвет или выберите по одному для каждого помещения — так интерьер дома гарантированно будет выглядеть стильно. Обратите внимание, что одежда британской королевской семьи всегда однотонная — это признак хорошего вкуса. При выборе конкретных оттенков отдавайте предпочтение пастельным или слегка «припылённым» — они смотрятся благороднее, чем яркие. Но и совсем светлые цвета использовать не стоит — они не создают уютной атмосферы, равно как и популярные сейчас оттенки бетона».

Кроме того, дизайнер советует покрасить двери и плинтусы во всём доме в один цвет — это создаст единый интерьер, даже если каждая комната выполнена в собственном стиле.

3. Продумайте интерьер

Риелтор Никита Рыков рекомендует обставить комнаты так, чтобы было понятно их назначение — например, гостиная, спальня, столовая, детская. Это поможет потенциальному арендатору сориентироваться, насколько ему подходит дом.

Самая необходимая мебель, которую стоит приобрести:

• обеденный стол;
• стулья — минимальное количество — 4 штуки; если количество комнат в доме позволяет сдать его большой семье, лучше взять гарнитур стол+6 стульев;
• кровати — в зависимости от количества комнат, одну или несколько взрослых двуспальных и детских полутораспальных;
• места для хранения — дизайнер Анна Владимирова советует выбирать закрытые шкафы, так как они создают меньше визуального шума.

А вот с декором лучше не перебарщивать. Чтобы создать ощущение домашнего уюта, достаточно повесить шторы похожего оттенка и подобрать контрастного цвета люстру и аксессуары, например фоторамки. Если хотите добавить акцентно-цветовое пятно, украсьте стены картинами — одной большой или несколькими маленькими.

4. Приведите в порядок участок

Риелторы советуют избавиться от зарослей, проложить дорожки, красиво оформить территорию. При этом не стоит тратить время и усилия на цветники. Они требуют постоянного ухода, а далеко не все арендаторы готовы проводить свои дни на грядках. Лучше подобрать симпатичные неприхотливые растения. Садовник Николай Бордубанов предлагает сажать хвойные кустарники и деревья, например ель или тую. Чтобы оформить периметр участка, подойдут растения для живой изгороди — можжевельник, кипарисовик или чубушник. Можно озеленить и сам дом снаружи — например, пустить декоративную виноградную лозу.

Кроме того, арендаторы с большей вероятностью выберут дом, где на участке уже есть пространство для отдыха: зона для барбекю или мангал, беседка, небольшая детская площадка. Дополнительный плюс — крытый гараж или место для парковки.

К тому же стоит подумать о территории не только внутри участка, но и снаружи: не все соседи одинаково благожелательно настроены к временным жильцам. Риелтор Никита Смирнов считает, что самый лучший выход — проявить дипломатию и заранее переговорить с конфликтными дачниками, предупредить их об арендаторах и договориться о правилах поведения. Позаботьтесь и о надёжном заборе, особенно если вы планируете сдавать дом жильцам с детьми или домашними животными.

5. Сделайте генеральную уборку

Если ваш дом в полном порядке и ремонт ему не нужен, риелторы советуют провести тщательную генеральную уборку. Это необходимо, чтобы произвести хорошее впечатление на потенциальных жильцов.

Александр Водолазов риелтор

4,87 94

Открыть анкету

«Решение о сезонной аренде принимается быстро, по итогам первого впечатления. Поэтому оно должно быть максимально приятным. В течение сезона, если нет капитальных катастроф, человек уже вряд ли уедет из арендованного дома».

Если вы сдаёте дом, в котором обычно живёте сами, уберите всё лишнее и личное. В комнатах не должно быть даже семейных фото. Ненужные, сломанные, испорченные вещи, например старые пледы и подушки, посуду, детские игрушки, лучше убрать в кладовку или увезти.

Никита Смирнов риелтор

5,0 10

Открыть анкету

«Когда мы приезжаем в отель, мы знаем, что это съёмное жилье. Но там нет личных вещей предыдущих постояльцев, поэтому и нет ощущения, что мы вторгаемся на чужую территорию».

Избавиться стоит не только от грязи, но и от неприятных и резких запахов. А вот лёгкий аромат дерева или свежей выпечки может, наоборот, сработать в плюс.

6. Оформите документы

Когда помещение готово к сдаче — пора переходить к подготовке документов. Даже самый чистый и уютный дом с хорошим ремонтом сложно будет сдать без правильно оформленного договора.

Риелтор Никита Рыков замечает, что если вы единственный собственник и сами сдаёте дом, то обычно всё проходит легко. Но если вы действуете по доверенности — или даже вовсе без неё, это может насторожить арендаторов.

Никита Рыков риелтор

4,96 138

Открыть анкету

«Самая проигрышная ситуация — когда у недвижимости много собственников, а подписывает договор кто-то один. Либо когда человек действует без доверенности, на словах объясняя, что «это дом моей бабушки, я его сдаю». Большинство арендаторов не согласятся подписать договор на таких условиях».

Чтобы избежать такой ситуации, тщательно составьте договор аренды. Обязательно включите в него следующие пункты:

• данные арендатора и арендодателя;
• срок аренды;
• размер арендной платы;
• условия повышения арендной платы;
• условия расторжения договора.

Можно проконсультироваться у юриста или риелтора, чтобы подготовить шаблон. Тогда при заключении каждой следующей сделки вам будет достаточно просто согласовать с арендатором конкретные нюансы и вписать новые данные.

7. Подготовьте привлекательное объявление

Финальный шаг — подготовка объявления для сайта недвижимости. Риелторы рекомендуют пригласить интерьерного фотографа. Стоимость такой сессии — около 3–4 тысяч рублей, зато ваш дом на профессиональных снимках будет выглядеть куда более привлекательно. А значит, к вам придёт больше потенциальных арендаторов.

Есть смысл заказать и видеообзор. Эта услуга пользовалась повышенным спросом во время карантина. Но и до сих пор многие арендаторы хотят заранее удалённо осмотреть недвижимость, прежде чем тратить время на поездку за город. Кроме того, видеофиксация пригодится, чтобы проверить состояние дома по окончании срока аренды.